华安证券–房地产行业周报:松紧结合更显因城施策 调整或由城市向企业过渡

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市场表现:上证指数本周下跌3.56%,收报于3219.42点;创业板指本周下跌2.14%,收报于2540.43点;沪深300本周下跌3.53%,收报于4570.02点。房地产板块本周下降6.35%,在

华安证券--房地产行业周报:松紧结合更显因城施策 调整或由城市向企业过渡

  

  市场表现:上证指数本周下跌3.56%,收报于3219.42点;创业板指本周下跌2.14%,收报于2540.43点;沪深300本周下跌3.53%,收报于4570.02点。房地产板块本周下降6.35%,在28个行业内位列第3位。

  新房成交:成交面积同比-2.6%,环比11.9%

  本周,我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约611万方,同比-2.6%,环比11.9%。其中,一线(4城)一手房合计成交面积148万方,同比100.6%、环比36.2%;二线(13城)一手房合计成交面积274万方,同比-17.1%、环比8.7%;三线(26城)一手房合计成交面积190万方,同比-15.3%、环比2.0%。

  二手房成交:成交面积同比-9.8%,环比2.3%

  本周,我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约174万方,同比--9.8%,环比2.3%。其中,一线(2城)二手房合计成交面积53万方,同比19.9%、环比0.4%;二线(8城)二手房合计成交面积90万方,同比102.4%、环比5.4%;三线(7城)二手房合计成交面积31万方,同比-22.0%、环比-2.8%。

  新房库存:环比-2.13%,去化周期8.8月

  本周,我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9006万方,环比-2.13%,整体去化周期(按面积)约8.8月。其中,一线(4城)新房库存合计3045万方,环比2.94%,去化周期9.2月;二线(7城)新房库存3097万方,环比3.51%,去化周期7.5月;三线(7城市)新房库存2864万方,环比-11.93%,去化周期10.3月。

  土地市场:百城土地成交面积1092万方,成交土地总价354亿元,土地溢价率15.11%

  上周(9.14-9.20),百城土地供应数量为146宗,对应土地供应建面约1451万方;百城土地成交数量为137宗,对应土地成交建面约1092万方,成交土地总价约354亿元,百城土地溢价率为15.11%。其中,一线、二线、三线城市土地成交建面分别为74万方、440万方和578万方,同比分别为-22%、-73%和-62%,对应土地溢价率分别为3.58%、12.29%和26.79%。

  投资建议:

  根据统计局数据计算,8月销售金额单月同比创年内新高达27.1%,累计同比年内首次转正达1.6%。1-8月,房地产开发到位资金同比3.0%;8月单月同比增长18.3%。从资金来源构成看,8月国内贷款、自筹资金、定金及预售款、个人按揭贷款单月同比分别为-3.0%、5.5%、36.6%和22.5%。8月房地产开发投资单月同比增幅提升至11.8%。展望下半年,建安有望修复、土地投资短期滞后于土地成交,开发投资仍具支撑,维持竣工端在四季度修复的预判。行业基本面持续改善有望带动板块估值迎来修复。政策端,调控风向未变,“长效机制”构建下大概率延续“一城一策+高频微调+松紧结合”的“演绎”方式。房地产行业粗放式的高杠杆催化规模的时代渐行渐远,融资端由外源杠杆向内生融资的转变成为趋势。建议关注:(1)头部规模型房企:万科A、保利地产(600048)、金地集团(600383);(2)二线成长型标的:金科股份(000656)、中南建设(000961)、华发股份(600325)、阳光城(000671);(3)A股物业板块优质标的:招商积余(001914)等。

  风险提示:

  房地产调控政策趋严,销售修复不及预期,资金面超预期收紧等。

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