平安证券–地产行业周报:房地产金融审慎管理 兼论物管行业收并购

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本周观点: 本周我们梳理物管行业收并购情况,随着物管企业密集上市融资,行业收并购活动频繁,上半年上市物管公司共进行15起收并购,总金额达8.9亿元;单位物管面积收购价约18.8元/平,较2018-20

平安证券--地产行业周报:房地产金融审慎管理 兼论物管行业收并购

  

  本周观点: 本周我们梳理物管行业收并购情况,随着物管企业密集上市融资,行业收并购活动频繁,上半年上市物管公司共进行15起收并购,总金额达8.9亿元;单位物管面积收购价约18.8元/平,较2018-2019年16.6元/平明显提升。随着更多物管企业上市融资,规模增长诉求与资本市场支持下,后续收并购竞争或愈加激烈,收并购项目估值或进一步上升。本周住建部、央行联合召开房地产企业座谈会,提出已形成重点房企资金监测和融资管理规则,预计下半年融资端将难现上半年宽松,房企将加快销售及回款、适度放缓拿地积极应对,同时亦将加速行业的优势劣汰。板块投资方面,大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下,低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显,看好年内优质地产股表现,建议关注: 1)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设(000961)、金科股份(000656)、龙光集团、天健集团(000090)等; 2)债务稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产(600048)、金地集团(600383)等; 3)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

  政策环境监测: 1)住建部、央行联合召开房地产企业座谈会; 2)江苏:做好住宅用地供应分类调控工作。

  市场运行监测: 1)成交环比回升,短期有望维持高位。 本周(8.16-8.22)新房成交6.2万套、二手房成交2.4万套,环比升8.1%、6.0%; 8月新房月日均成交同比升21.4%,较7月升13.6pct。考虑后续供应较大且市场热度延续,成交短期有望维持较高水平。 2)改善型需求占比略降。 7月32城商品住宅成交中, 90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。 3)推盘环比回落,后续节奏有望加快。

  8.10-8.16重点城市新推房源5986套,环比降36%;去化率68.5%,环比升10.5pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转以及融资或进一步收紧的考量,预计后续房企仍将加快推盘节奏。 4)库存环比回升,中期面临上行压力。 16城取证库存9501万平,环比升0.8%。

  短期随着取证推盘加快、市场热度延续,库存或平稳为主;中期推盘加快叠加去化率承压,库存面临上行压力。 5)土地成交下降、溢价率回升,一三线占比提高。 上周百城土地供应建面1741.2万平、成交建面1659万平,环比降27.3%、降17%;成交溢价率14.9%,环比升1.7pct。其中一、三线成交占比环比分别升2.5pct、 31.8pct。随着新增土储难以转化为年内销售、行业融资或进一步收紧,土地市场整体或趋平稳。

  资本市场监测: 1)地产债:本周房企境内发债209.8亿元、海外发债4.7亿美元,较上周增加126.5亿元、减少21.8亿美元;境内外发行利率处于3.42%-8.50%区间,可比发行利率较前次有升有降。 2)信托: 本周集合信托发行130.7亿元,较上周增加6亿元。 3)地产股:

  本周申万地产板块跌0.7%,跑输沪深300(+0.3%);当前地产板块PE(TTM) 9.97倍,估值处于近五年29%分位;本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金科股份、保利地产、中南建设,南向资金净流入前三房企为华润置地、美的置业、碧桂园服务。

  风险提示: 1)供货及交付节奏不及预期风险; 2)房企大规模减值风险; 3)板块毛利率下滑风险。

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