华安证券–房地产:销售仍有支撑 投资韧性十足

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【研究报告内容摘要】  事件7月16日,国家统计局发布2020年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况。  销售单月增速有所回落,但需求仍有支撑1-6月累计,全国商品房销售面积69404万平方米,同比

华安证券--房地产:销售仍有支撑 投资韧性十足

  【研究报告内容摘要】

  事件7月16日,国家统计局发布2020年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况。

  销售单月增速有所回落,但需求仍有支撑1-6月累计,全国商品房销售面积69404万平方米,同比-8.4%,降幅比1-5月份收窄3.9个百分点;商品房销售额66895亿元,同比-5.4%,降幅比1-5月份收窄5.2个百分点。6月单月,销售面积20701万平方米,同比增长2.1%,较前值下降7.5个百分点;销售金额20626亿元,同比增长9.0%,较前值下降5.1个百分点。我们认为6月单月销量增速较5月下降的原因在于:去年同期销量达20268万平方米,位列全年单月销量第二位(仅次于12月单月数据),占比全年约12%,存在高基数效应;叠加此前受疫情影响积累的部分需求在5月已逐步释放。值得注意的是,6月单月依然实现正增长,除受供给放量的影响外,恰印证需求端仍具备支撑。疫情作为短期冲击事件不改销售向合理中枢回归的趋势。展望下半年,流动性宽松叠加贷款利率稳中有降,供需双向受益。三季度,房企或进一步加大推盘力度,抓住销售调整窗口期促进成交继续修复。四季度不排除房企采取以价换量等方式冲击全年销售目标的可能性。

  价格方面,1-6月累计销售均价9638元/平方米、6月单月销售均价9964元/平方米,环比分别提升1.5%、1.9%。销售均价提升主要在于销量在城市能级与区域中持续出现结构性调整,东部、中部、西部和东北6月单月销量同比分别为7%、-6%、5%、-4%。增速较高的东部地区单月销量占四大区域合计比例达42%,销售均价环比增长2.1%,其余地区销售价格也实现不同幅度的提升。

  土地成交热度依存,但高能级城市溢价率有所下行1-6月,房地产开发企业土地购置面积7965万平方米,同比-0.9%,降幅比1-5月份收窄7.2个百分点;土地成交价款4036亿元,同比增长5.9%,增速回落1.2个百分点。6月单月,土地购置面积3213万平方米、土地成交价款1607亿元,同比分别增长12.1%、4.2%。6月单月土地成交面积较上月大幅提升,但成交价款增速有所回调。从溢价率来看,6月百城土地溢价率15.99%。其中,一、二、三线城市溢价率分别为6.69%、16.01%和19.02%,较5月分别变动-8.46、+1.31和+3.34个百分点。此前土地市场过热更多受核心城市供给放量所致。随着疫情风险淡化、销售逐步修复,房企拿地能级适度下沉,抓住调整窗口期积极补充库存致单月土地成交量大幅提升。

  外部贷款及内生回款双发力,助推到位资金持续改善1-6月,房地产开发企业到位资金83344亿元,同比-1.9%,降幅比1-5月份收窄4.2个百分点;6月单月到位资金约20690亿元,同比增长13.20%,较前值提升3.2个百分点。从资金来源构成看,6月单月国内贷款、自筹资金、定金及预售款、个人按揭贷款当月同比分别为20.3%、5.9%、15.3%和19.3%,较前值分别变动11.1、-8.0、8.6和4.3个百分点。“内源性”融资方式贡献与房企强化销售回款相一致。6月外部贷款大幅提升主要受益于整体流动性宽松。6月房企境内发债规模环比有所下行,整体利率有所提升。中长期来看,外部融资向内部支撑转型依然为房企融资的主要趋势。融360数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.28%,环比下降4BP,年初至今房贷利率维持稳中有降的趋势,或进一步促进市场需求释放。

  新开工走强、竣工待修复,开发投资维持韧性1-6月,房屋新开工面积97536万平方米,同比-7.6%,降幅较前值收窄5.2个百分点。6月单月,新开工面积28003万平方米,单月同比较前值提升6.3个百分点至8.9%。1-6月,房屋竣工面积29030万平方米,同比-10.5%,较前值收窄0.8个百分点。截至2020年6月底,住宅去化周期约1.86年,较前值微增,恢复至2016年12月底的水平,但依然处于2011年以来中低位。销售逐步修复叠加中低库存状态带动开工短期走强。单月竣工表现疲软原因或在于销售修复窗口期,房企抢开工、强回款,同时受疫情影响交付时限允许一定的延长综合作用的结果。但全年来看,依然维持竣工上行修复的预判。1-6月,全国房地产开发投资62780亿元,同比增长1.9%;6月单月开发投资额为16860亿元,较前值微增0.4个百分点,投资韧性十足。展望下半年,建安投资或迎改善,土地投资短期滞后于土地成交,投资端或维持韧性。

  投资建议受疫情的冲击,为配合“战疫”工作,年初多地售楼处关闭、人流冻结以及复工延后都对房地产基本面产生短期的负向拉动。随着复产复工的有序推进,行业基本面已出现修复改善。短期冲击不改销量长期向合理中枢回归的趋势。政策端,调控基调依然“以稳为主”;或以“因城施策”为主要方式、高频微调为常态节奏。房地产行业粗放式的高杠杆催化规模成长的时代已经渐行渐远,融资端由外源性杠杆向内生性融资的转变初见成效。站在当前时点,地产板块估值依然处于历史下沿,建议关注:

  (1)低估值、稳增长的规模型房企:万科A、保利地产、金地集团;

  (2)受益于边际改善的成长标的:金科股份、中南建设、阳光城;

  (3)A股物业板块优质标的:招商积余等。

  风险提示调控政策趋严,销售修复不及预期,资金端超预期收紧,疫情影响超预期等。

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